Jak investovat do nemovitostí s malým kapitálem?

Asi každý jednou snil o tom, jaké by to bylo mít svou vlastní investiční nemovitost. Vidina dvou domovů, jednoho na bydlení a druhého na pasivní příjem, je velkým lákadlem pro širokou veřejnost nejen v našich končinách, ale pro Čechy obzvlášť – ohledně investic stále ještě smýšlíme klasicky a konzervativně, byť se tento trend pozvolna posouvá jiným, „západnějším“ směrem.

Nebudeme zde rozpitvávat důvody, proč se v dnešní době vlastnictví investiční nemovitosti přesouvá z kategorie reálného cíle do dimenze zbožných přání – o tom si můžete počíst jinde. V každém případě skutečnost, že si velké procento lidí nemůže dovolit bydlet ve vlastním, natožpak si pořídit nemovitost čistě pro zisk, je realitou dnešních dnů.

Navíc si jen málokdo uvědomí, že vlastnictví domu nebo bytu není žádný med. Každá nemovitost má určité náklady na údržbu, její ziskovost je závislá na lokalitě, stavu ekonomiky, můžete narazit na příšerné nájemníky, pak tu máme ještě hromadu papírování a daně… zkrátka a dobře, není to tak jednoduché, jak by se mohlo zdát.

Pokud byste přesto rádi do nemovitostí investovali, ale máte k dispozici jen malý kapitál, máme pro vás dobrou zprávu. Existují totiž alternativy, se kterými v nich můžete získat podíl i za pár korun! Navíc vám odpadnou všechny možné starosti, s nimiž byste se museli potýkat jako vlastníci.

Pojďme se na ně podívat!

Investujte do REIT

Oním zázračným nástrojem, jenž vám umožní investovat do nemovitostí bez rizik spojených s přímým vlastnictvím, jsou společnosti typu REIT. V podstatě se jedná o podílové fondy, které namísto akcií drží nemovitosti. Můžete je vnímat i jako nemovitostní akcie.

Jak to funguje v praxi? Fond nakoupí nemovitosti, které pak pronajímá. Často se jedná i o stovky nebo tisíce různých domů, kancelářských budov, bytových jednotek, zdravotnických zařízení či užitkových prostor. Z toho vyplývá, že existuje vícero druhů REIT, např. kancelářské, zdravotnické, ubytovací a řada dalších.

Aby nějaká firma získala status REIT, musí splnit několik přísných podmínek. Musí kupříkladu vyplácet 90 % zisků formou dividendy, 75 % zisků musí pocházet z pronájmů, zatímco 75 % všech aktiv musí být drženo v nemovitostech. Dále jsou tu specifické podmínky týkající se správy, zdanění a počtu akcionářů.

Jaké jsou výhody investování do REIT?

Hlavní výhody investování do společností tohoto typu jsme už nakousli – s REIT získáte přístup na nemovitostní trh i s malým kapitálem a navíc vám odpadnou veškeré starosti spojené s přímým vlastnictvím nemovitosti, které leží na bedrech samotného REIT.

Další nespornou výhodou je diverzifikace, která plyne z podílu ve větší skupině nemovitostí. Pokud si koupíte fyzickou nemovitost, může se vám stát, že netrefíte lokalitu, že vedle postaví spalovnu odpadu, že vám nájemníci zdemolují zařízení apod. S REIT vlastníte stovky, někdy i tisíce nemovitosti – pokud by jedna z nich přestala generovat zisk, celek to příliš neovlivní.

V neposlední řadě zde máme tučnou dividendu, která v podstatě nahrazuje nájemné. Jak už bylo řečeno výše, každý REIT má povinnost vyplácet 90 % všech zisků formou dividendy. Správně zvolená investice vám navíc kromě pravidelného pasivního příjmu nabídne i zhodnocení kapitálu formou růstu hodnoty zakoupených akcií, což je vždy příjemné.

Ale pozor! Ani investování do REIT není bez rizik. Možná úskalí zde plynou třeba z nejisté situace v ekonomice a s ním souvisejícím odlivem nájemníků. Dále je tu i riziko krachu firem obývajících komerční prostory, kdy lidé přestávají investovat do zábavy a šetří. Budete-li investovat do některého ze specializovaných REIT, měli byste vědět, jak se daný sektor obvykle chová.

Pokud vás možnost investovat do společností typu REIT zaujala, přečtěte si o nich více v této obsáhlé rubrice.

Investujte do nemovitostních ETF

V rámci nízkonákladového investování do nemovitostí se nabízí i možnost investovat do nemovitostních fondů neboli ETF. O co se jedná? To lze vysvětlit následovně: REIT drží ve svém portfoliu stovky různých nemovitostí, zatímco nemovitostní ETF drží ve svém portfoliu desítky i stovky společností typu REIT.

Tyto fondy navíc často mají ve svém názvu slovo „global“, takže v praxi investujete do nemovitostí z USA, Evropy, Japonska, Velké Británie nebo Austrálie, zkrátka z celého světa. I zde je vám vyplácena dividenda, kterou ETF buď reinvestuje, anebo vám ji přeposílá na váš obchodní účet.

Pokud vás ETF zaujaly, můžete se s nimi seznámit v této komplexní recenzi. A hledáte-li další možnosti, kam investovat v roce 2022, přejděte zde.

Závěrem

Pokud vás lákají investice do nemovitostí a nemáte zrovna po ruce několik volných milionů korun, společnosti typu REIT nebo investování do nemovitostních ETF může být rozhodně zajímavé. Získáte s nimi vytoužený podíl na nemovitostním trhu, aniž by se vás týkala možná úskalí plynoucí z přímého vlastnictví.

Ale pozor! Žádná investice není tak úplně bez rizika a i zde platí, že čím víc toho o zamýšlené investici budete vědět, tím lépe pro vás. Proto ještě než do nějakého REIT nebo ETF investujete, řádně se s daným aktivem seznamte, abyste měli představu o tom, co od něj můžete očekávat.